全国10大股票配资平台再造一个万科需要多少年？

前30多年全国10大股票配资平台，万科一直都被奉为行业偶像，被很多人崇拜，被很多人追捧，“招保万金”、“恒万碧”的群体里都有它，行业更迭了几代，它还在头部。

截止目前，行业排名超过它的，结局都不是很美满：

绿地控股2014年销售规模超了万科，现在是暴雷房企里，它是少数暴雷的国企之一，也是规模最大的国企；

恒大最惨，直接清盘退市，港股市场再也无它一席之地，A股市场最终没有接受它的进入，但后劲十足，恒大成了一种现象，各行各业估计还会继续出现无数的“恒大”，行业里已经传出汽车领域的“恒大”；

碧桂园还在经营转段的阶段，匍匐攀爬，忙着重组，利润惨不忍睹，好几年的亏损量都在行业里排第一……

时也运也命也！

万科的名声转向可能开始于2016年的宝万之争。那时候，很多人就已经对万科不满，认为万科没有责任心，就任由股价下跌，置股东和投资人的利益于不顾，但最终万科挺过来了。

2017年，创始人王石卸任了万科董事长之位，郁亮的时代开始。

2018年，行业的这一轮调整刚刚开始，万科在这个时候，看似博眼球的提出“活下去”，很多人都不理解，认为这是在传递焦虑，矫情。

现在回过头来看，万科能在危机始点率先提出“活下去”，是真的有前瞻性。

但万科却没有实际行动，没有把步伐缩一缩，没有做好风险应对的准备。

2024年，烟台合作方的几封公开信，将很多“不为人知”的内容公之于众，将万科及郁亮、祝九胜等一众管理层送上了公开审判席，一场伤筋动骨的大危机就此开启。业绩极速下挫，管理层动荡，债务压顶，投身深铁集团求生。

万科或许不会想到，7年后的今天，曾经说出口的话得以印证，真的在想方设法“活下去”。

如果万科7年前能说到做到，现在的结局会不会不一样？

现在的万科真的很难！

销售业绩像坐火箭一样往下冲。

2023年销售额3761.2亿，行业排名第二位；

2024年，万科来到不惑之年，销售额2460.2亿，业绩降幅35%，排名掉出行业前三，下滑到第五位；

2025年1-8月的业绩没过千亿，只有911.1亿，降幅高达44%，行业排名来到第六位；

2026年，能不能再出发，往回走？未完待续……

销售代表着回款，销售情况也一定程度上反映着企业的现金流情况。2024年经营性现金流净额38亿，连续16年为正，2025年逆转，上半年经营性活动性现金流净额是-30.39亿。

万科仍在努力的改善企业现金流情况：

一方面，加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能；

另一方面，落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。

亏损严重！

2024年，是万科经营的转折年，这一年万科出现了历史上的首次亏损，实实在在的演绎了不亏则已，一亏惊人，全年归属于上市公司股东的净利润巨亏494.8亿，同比大幅下滑506.8%，是亏损最多的A股上市房企。

2025年3/4的时间过去了，万科依旧没有摆脱亏损的命运，半年度实现营业收入1053.2亿，同比分别下降26.2%，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿。

亏损的原因无外乎几个：

（一）房地产开发项目结算的规模显著下降，毛利润率也处在低位上；

（二）结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值；

（三）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

还想“活下去”，也在努力“活下去”

收缩到脚踝，没怎么拿地！

从2024年的风波开始，万科就开启了资产负债表的收缩。把一些资产和业务甩出去。上半年完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿。

2025年也是以去化库存为主，专门针对现房、尾盘、车位、商办实行销售品类专项管理。上半年，年初现房实现销售176亿，准现房销售183亿，车商办销售81亿，实现69个尾盘项目清尾。

真的怕了，不敢再大手笔拿地。2024年已经开始收缩，2024年全年只新增了13个项目，总规划计容建筑面积137万㎡，权益计容规划建筑面积83.3万㎡，权益地价总额约是55.6亿，不及2023年的零头（2023年权益地价总额是463.2亿），同比降幅高达88%，即一年时间，权益投资额斩到了脚面，只剩下一成。

2025年以来，更加谨小慎微，1-8月只拿了10块地，规划计容建筑面积85万㎡，权益规划计容建筑面积50.8万㎡，这样的土地补充量，很难维持住规模。

图表：2025年1-8月新增土地投资情况（万㎡）

资料来源：企业年报，亿翰智库

土地投资的收缩可以节省开支，减轻企业压力，但同时，投资上已经连续收缩两年，货值短缺的压力必然是与日俱增的。如果说2025年经营上再没有什么明显的改善，业绩下滑，站位后移是板上钉钉的事情，有些机会错过了，可能就很难再有了。

截止2025年6月30日，万科拥有在建项目总计容建筑面积约3227.2万㎡，权益计容建筑面积约2116.6 万㎡；规划中项目总计容建筑面积约3007.4万㎡，权益计容建筑面积约1926.5万㎡，合计是拥有6234.6万㎡的土地储备，能给予企业一定的业绩支撑，但库存的问题还是不容易解决。

不停借钱！未来2年没有境外公开债到期

上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿（不含股东借款）；顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已经没有境外公开债到期。

2025年已向深铁集团十次求援，合计（拟）借款金额278.04亿，2025年1月以来，已经获得了大股东深铁集团的股东借款累计238.77亿（不加9.16最新一期），最好的资产万物云派上了用场。

2月10日，28亿借款，提供不超过价值40亿元的资产进行质押，质押率设定为70%。初始是以公司持有的万物云市值为40亿的股票提供质押担保，

2月21日，借款42亿，以不超过60亿元万物云股票作为原借款合同质押物；

3月20日，8.9亿借款；

4月29日，借款33亿；

5月14日，借款15.51亿，以万物云股票为质押物；

6月6日，借款30亿；

7月3日，借款62.49亿，已获得深圳证券交易所同意；

7月30日，不超过8.69亿借款，拟提供的抵质押资产价值为不超过12.98亿元；

8月5日，不超过16.81亿借款，最终借款金额是11.89亿；

9月16日，深铁集团提供不超过20.64亿借款……

2024年6月27日万科2024年度股东大会以来，深铁确实给了真金白银的支持，分批次提供的款项及安排如下：

新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69 亿元并提供资产抵质押、新增借款11.89亿元（2025年8月5日董事会审议通过的借款金额是不超过16.81亿元），以及就已有的15.51亿元借款提供万物云股权质押作为担保。其中 62.49亿元借款和8.9亿元借款已获得深圳证券交易所同意在确认关联交易是否达到需提交公司股东会审议金额时，豁免累计计算。

盘活资产！

2025年继续多措并举推动存量资产盘活：

第一、商办占比较高的地块，结合城市需要，进行“收储、调规、再出让”；9月把闲置了12年之久福州高新区150亩地块签订收储协议，还给了政府；

第二、资源置换，通过整售商办资产，置换住宅项目，例如成都3.8万㎡商业资产置换成了住宅项目，这个项目已经开盘销售；

第三、利用专项债收购存量土地与存量商品房，目前已向政府申报36个，15个已经纳入市级清单；

另外，通过项目股权退出，自转销售等方式，盘活自愿，回收资金，杭州一自持住宅被杭州安居收购用作保障性租赁住房。

上半年通过存量盘活优化和新增产能95.2亿，通过存量盘活回款57.5亿，2023年以来已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿，通过盘活项目新增销售约226亿。

史上最大力度架构调整！

2024年开始，万科已经经历过多次的组织架构调整。2024年3月，合并南方区域公司，原有的区域公司由12个变为7个；2024年7月，区域公司再缩减，东北区域、西北区域降为总公司，只设置管理职能；同时把优势明显、货值大、重大项目多的上海公司和广佛公司调整为开发经营本部直管。

2025年7月，又进行了力度最大一轮架构调整，撤销所有的区域公司（华东、南方、北京、西南、华中，共计五个区域公司），由集团直接强管控城市公司。同时，上海的开发经营本部也将迁回深圳，总部对一线业务实行直接管控。减少了管理层级，能一定程度上提高沟通的效率，减少不必要的资源浪费，实现降本增效的效果。

官网已经更新了最新的组织架构：13个中心+16个地区公司+8个事业部，组织架构的调整有种重头再来的意思，从调架构入手，统一思想再出发。